Chers visiteurs,

L'agence Immo17 Sàrl tient à vous transmettre par ce document, quelques informations pratiques pour tout futur acquéreur d'un bien au Grand-duché de Luxembourg.
Les données reprises ci-dessous, le sont à titre strictement indicatif. En cas d'omission et/ou d'erreur la responsabilité de l'agence Immo17 Sàrl ne pourra être engagée.
Pour plus d'informations, nous vous invitons à consulter les sites suivants :
www.myenergie.lu
www.guichet.lu

Le compromis de vente

Le compris est un document attestant que le propriétaire d'un bien est d'accord de vendre à l'acheteur et vice-versa. Souvent, il comprend une ou plusieurs clauses suspensives (Sous réserve d'accord d'un prêt hypothécaire ; Sous réserve d'obtention d'un permis d'urbanisme ; etc.)
Le compromis vaut vente et ne peut être annulé sans indemnité que par application des clauses suspensives. Dans tout autre cas, la partie demandant la résiliation du compromis sera redevable à l'autre d'une indemnité de résiliation.
Au compromis doivent être annexé le passeport énergétique, un document d'anti-blanchiment d'argent et les photocopies des cartes d'identité des parties.
S'il s'agit d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA), doivent être annexé, le contrat préliminaire, le cahier des charges, les plans, l'offre de prix, un document d'anti-blanchiment d'argent et les photocopies des cartes d'identité des parties.

Les frais d'agence immobilière

Généralement, ces frais sont de 3% et supportés par le vendeur. Ils sont donc normalement déjà compris dans le prix de vente du bien. Ils sont convenus entre parties via un mandat de vente (exclusif ou non). Ils sont soumis à la TVA.

Droit d'enregistrement

Il s'agit d'un impôt indirect d'un montant de 7% sur la valeur d'achat de ce qui est existant. Soit sur le terrain non-bâti, soit sur l'ensemble terrain et constructions existantes.
Chaque personne physique à droit, une fois dans sa vie, à un crédit d'impôt de 20 000€ (Bëllegen Act). Celui-ci peut être alloué à l'achat d'un seul bien ou de plusieurs jusqu'à épuisement du montant total. Il est octroyé au moment de l'acte pour les personnes résidentes et pour les non-résidents, après que le propriétaire aura emménagé dans le bien concerné.
Pour les opérations immobilières (donation, échange, achat, etc.) de commerces situés dans la commune de Luxembourg-Ville, une surtaxe de 50% des droits d'enregistrements est appliquée.

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée)

Au Grand-duché, pour les transactions immobilières, la TVA est au taux de 17% mais sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d'un taux super réduit de 3%.
Ce dernier est valable uniquement si vous habitez (habitation principale) minimum deux ans, dans un immeuble acheté en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA), après inscription à l'adresse du bien auprès de la commune concernée. Cependant, en cas d'utilisation mixte du bâtiment (Logement principal et autre), cet avantage est accordé totalement si l'habitation principale couvre plus de ¾ de la surface totale. Sinon partiellement, proportionnellement à la surface occupée par l'habitation principale.
Un bon nombre de travaux de rénovation et de transformation de biens existants à titre de logement principal peuvent bénéficier d'un taux de 3%.
La TVA est payable uniquement sur la construction neuve et pas sur l'existant ou le terrain.
Le taux super réduit est applicable aux travaux de création d'un logement et aux travaux d'amélioration d'un logement existant dans les cinq ans de son acquisition.
Attention : L'économie découlant du taux super réduit par rapport au taux de TVA normal ne peut dépasser 50 000€ par logement. Pour les travaux, cette économie n'est utilisable qu'une seule fois dans la vie de l'immeuble.

Le passeport énergétique ou certificat de performance énergétique (CPE)

Ce certificat permet à l'acheteur/locataire d'apprécier la qualité énergétique d'un bâtiment d'habitation.
Le passeport énergétique est une obligation légale lors d'une nouvelle construction, de la construction d'une extension ; d'un changement de propriétaire ou de locataire ; de modifications, de transformations substantielles, de démolition et de nouvelles installations techniques sous certaines conditions. Il est valable pour dix ans à daté de son jour de rédaction. Il n'entraine aucune obligation de rénovation énergétique mais tente, le cas échéant, à inciter les propriétaires à améliorer les performances énergétiques.
Il définit le niveau de performance énergétique d'une habitation du niveau A (Meilleure classe) au niveau I (Classe la plus mauvaise).
Le CPE indique notamment la classe de performance énergétique (Déterminée en fonction de l'indice de dépense en énergie primaire. Celui-ci tient compte de l'enveloppe thermique du bâtiment, des installations techniques et de l'aspect environnemental des sources d'énergie employées.) ; La classe d'isolation thermique (Déterminée par le besoin en chaleur de chauffage. Il tient compte de la qualité thermique des dalles, murs, toits, menuiseries extérieures, du type de construction, de la qualité de mise en œuvre et de l'orientation.).
La loi du 1er janvier 2017 impose que chaque nouvelle construction au Grand-duché ait une consommation d'énergie quasi nulle. NZEB = Nearly Zero Energy Building. En général, le NZEB correspond à la classe énergétique AAA.

Le Plan d'Aménagement Général (PAG)

C'est un ensemble de prescriptions graphiques et écrites à caractère réglementaire qui se complètent réciproquement et qui couvrent l'ensemble du territoire communal qu'elles divisent en zones.
La partie graphique et écrite du PAG, renseignent sur le type de construction (p.ex. maison bifamiliale) ou la fonction (p.ex. logement ou commerce) lesquels sont admis sur le terrain.

Le Plan d'Aménagement Particulier (PAP)

Il précise et exécute les dispositions réglementaires du plan d'aménagement général concernant une zone ou partie de zone. Le PAP reprend entre autres, les prescriptions dimensionnelles pour les constructions.

Le Plan d'Aménagement Particulier « Nouveau Quartier » (PAP NQ)

Il précise les dispositions réglementaires du plan d'aménagement général pour la construction d'un nouveau quartier.

Le Plan d'Aménagement Particulier « Quartier Existant » (PAP QE)

Il précise les dispositions réglementaires du plan d'aménagement général pour les constructions et transformations au sein d'un quartier existant.

Garantie d'achèvement

Cette garantie est donnée par un assureur ou une banque afin de couvrir la faillite du promoteur pendant la construction du bien. Dans ce cas, c'est l'organisme précité qui fera continuer les travaux, les fera suivre et les financera.

Garantie biennale et décennale

Lors de la fin des travaux de construction, le promoteur donne ces deux garanties à l'acheteur dès la remise des clés. La biennale durant deux ans. Celle-ci porte sur les menus travaux concernant les malfaçons non-structurelles dans le bâtiment. La décennale porte elle sur le gros œuvre et le couvre pendant dix ans.

Blanchiment d'argent

Lors de la signature d'un compromis de vente, l'acheteur à l'obligation de déclarer que les fonds servant à acquérir le bien ne proviennent pas d'infraction reprises au Code Pénal.

La fiscalité

Lors d'un achat immobilier, vous bénéficiez de plusieurs abattements lors de votre déclaration pour l'impôt sur le revenu.
-Les assurances (Article 111 L.I.R) à hauteur de 672€ par personne faisant partie du ménage (R.C. Incendie ; Assurances vie/décès, …). Pour l'assurance de type Solde Restant Dû (SRD) couvrant le prêt de l'habitation principale, un abattement supplémentaire est possible. Notre gérant étant agent général d'assurances, n'hésitez à le consulter.
-L'épargne logement à hauteur de 672€ par personne faisant partie du ménage.
-Le prêt hypothécaire à hauteur de maximum 2000€ par personne faisant partie du ménage.

Définitions

Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) : Dans le cas d'un bien acheté sur plans et dont le la propriété est transférée à l'acheteur au fur et à mesure de l'échelonnement des paiements qui est fait en fonction de l'avancement des travaux. En général, une année pour les maisons et deux ans pour les appartements.
La valeur vénale : C'est le prix moyen que l'on peut raisonnablement espérer de la vente du bien dans les conditions du marché. C'est-à-dire avec une publicité suffisante et un délai normal pour vendre (entre 3 et 6 mois pour des biens courants).

La valeur intrinsèque : C'est la valeur à neuf diminuée de la vétusté à laquelle est ajoutée le prix du terrain, elle ne dépend ni de l'endroit ni d'aucun facteur de convenance.
La valeur de convenance : Valeur de vente tenant compte de caractères subjectifs pour une certaine personne (ex : le rachat de la maison paternelle, achat pour agrandir sa propre habitation).
La valeur de reconstruction : C'est le montant nécessaire pour reconstruire un bien à l'identique à l'heure actuelle (Hors prix du terrain). Elle s'exprime TVAC, frais d'architecte et frais de coordination sécurité chantier compris.
La valeur d'usage : Valeur possible de vente, tenant compte des possibilités d'utilisation par plusieurs personnes (ex : pour un industriel, la proximité d'une gare, d'une autoroute, pour un médecin, la possibilité d'entrée indépendante, de salle d'attente…) ; cette valeur est le plus souvent assez proche de la valeur vénale.
La valeur de vente forcée : C'est la valeur obtenue en cas de vente rapide et obligatoire. (Utilisée principalement par les banquiers).
La valeur d'avenir : Qui tiens compte d'événements futurs avantageux (ou inversement) suffisamment certain de se produire pour qu'un acheteur avisé en tienne compte.
La valeur après travaux réalisés : C'est la valeur vénale du bien s'il venait d'être entièrement rénové (tous les travaux indispensables ayant donc été eux aussi réalisés).

Méthode de relevé des surfaces :